Köpa egendom i spanien

Hur går det till i praktiken? Vi kan ge er svar på många generella frågor under ett ögonblick. Mer specifika frågor och frågor kring en speciell fastighet kan endast besvaras om era önskemål har blivit framfört till oss. Nedan finner Ni en sammanfattning om vad ni behöver vara medveten om ifall ni vill köpa egendom i Spanien.

Gällande egendom

När ni väl har hittat en lämplig fastighet så är det ett antal frågor som måste besvaras. I Spanien är det väldigt viktigt att ta reda på om ägaren har ensamrätt på fastigheten och att det inte finns några lån eller andra skulder kvar på huset eller på tomten. Det är därför viktigt att ta reda på om huset är med full besittningsrätt eller arrende och vem som precis äger tomten och byggnaderna.
Vidare är det viktigt att studera det lokala myndigheternas zonindelnings plan vid rådhuset (Ayuntamiento) för att ta reda på vilka restriktioner som har blivit fastställt omkring er fastighet och självklart att även ta reda på hur omgivningen av ert hus kan se ut i framtiden.. Till exempel: finns det planer för en park i området eller att bygga ett diskotek? Vad för faciliteter erbjuder området ? Överväg platser som mataffärer, restauranger, sjukvård, avkopplande aktivitet så som SPA och idrottsanläggningar.

Andra viktiga frågor kan vara:
I vilket skick tas fastigheten över? Är det till exempel, ett hus/lägenhet utan badrum, kök och liknande eller är det ett klart hem att flytta in i? Finns det någon husägarförening och finns det andra bindande tilläggskostnader? Om det finns några service tillägg: vad för sort service erbjuds? Och vad för andra tjänster finns tillängliga om så önskas? (Exempel: säkerhet, städning, tillsyn, uthyrning etc)

Köpeprocedur

Möjligheten finns där att hyra den angivna fastigheten av ert val, men se upp så att ingen knycker den.
Köpeprocedur: När Ni väl har funnit den rätta fastigheten av ert val då är det dags att gå igenom köpekontraktet. Behöver Ni hjälp så kan ni kalla in en jurist. De kan även undersöka om säljaren verkligen är ägaren och om det finns några lån kvar på huset eller på tomten.
Contrato privado: Contrato privado: Det här är ett privat köpekontrakt mellan köpare och säljare/mäklare. Detta hoppas ibland över. Ett sådant kontrakt förbereder man till exempel: om en depositionsavgift skall betalas.
Escritura: Ett juridiskt kontrakt. Dokumentet förbereds och arkiveras av en jurist. Det finns olika typer av 'escrituras', detta beror på vilken affärstransaktion man har kommit överens om.(sälj och köp utav existerande fastighet, nybyggda fastigheter, skilsmässa emellan individer och gemensamt ägande till exempel: en lägenhet.
Betalning: Den kvarstående summan av inköpspriset, efter depopsitionsavgiften och eventuella hypotekslån, måste betalas in med antingen bankcheck/växel eller transferering. (nuförtiden via bankgiro) När restrerande summa har blivit överfört kommer Ni att erhålla en kopia av 'escrituran' ifrån juristen. Detta dokument visar att ni är den nya ägaren av fastigheten. Expeditionsavgift och skatter måste betalas inom 30 dagar efter tillträdet.
Registration av fastighet: Allteftersom att kontraktet har undertecknats, skickas originalet till fastighetsregistret (registro de la propriedad) för registrering utav ny egendom/ägare. Enbart efter att 'escrituran' har blivit registrerad anses Ni som den nya ägaren utav fastigheten.

Finansiering

Depositionsavgift
Depositionsavgiften betalas oftast när man har bestämt sig för en fastighet. Minimum ligger oftast runt omkring GBP 1900 (ca 27,900SEK); hur som helst summan kan vara högre för de dyrare fastigheterna.
Betalning kan ske kontant eller med kontokort. Spanska banker lånar gärna ut pengar till utlänningar.

Eget kapital
Lättast är att betala med eget kapital men det är ju inte möjligt för alla; eller att ni kanske föredrar att investerar ert egna kapital på ett annat sätt. Hursomhelst, är det viktigt att ha handpenningen eftersom ett hundraprocentigt lån godkännes nästan aldrig.

Holländskt löpande kredit eller personligt lån
Upp till GBP 14,500 (212,600 SEK) görs ingen kreditprövning. Övergår summan detta belopp kommer en kreditprövning att göras eller andra säkerhetsåtgärder så som: livsförsäkring, båt, bil, aktier etc. Generellt sett är räntesatsen högre och löptiden kortare än för ett lån.

Hypotekslån
Det är väldigt sällan en Britisk bank lånar ut pengar för köp utav fastighet i utlandet. Ni kan däremot låna pengar ifrån en Spansk bank.

De viktigaste 'villkoren och kraven' för ett Spanskt lån är:
- 70 - 80% av köpeskillingen kan belånas av det totala värdet av fastigheten. För icke bofasta lånas en lägre summa ut, oftast mellan 50 - 60% av köpeskillingen.
- Taxeringsvärdet av fastigheten är oftast högre än vad ni får betala för den. Detta värde är ett viktigt kriterium vid ett lån.
- Amorteringstiden är oftast på 20 år, men för icke bofasta är amorteringstiden naturligtvis kortare. Amorteringstiden varierar beroende på ålder.
- Vid köp utav fastighet i Spanien måste ni räkna med att ungefär 10% av inköpspriset går åt andra kostnader. Om ni erhåller ett lån ifrån banken på 70% av det totala värdet, utöver restrerande belopp, måste ni fortfarande själva kunna finansiera 10% utav kostnaderna.
- Spanska lån är oftast baserade på annuitetslån.
- Kommissionen (comision de apertura) på ett lån ligger mellan 1% till 1.5% med ett minimum av 50,000 Ptas (c:a 2700 SEK) till 75,000 Ptas (4000 SEK). Detta är ibland förhandlingsbart.
- Bankerna är skyldiga att offentliggöra deras villkor för lån inklusive räntesatsen. (Hojas vinculantes). Ta alltid reda på vad den effektiva räntan är inklusive kommission och kostnader.
- I Spanien är det vanligt att obetalda lån överförs på den nya ägaren. Ta gärna kontakt med en jurist och kolla om detta även gäller i din situation.
- Både bofasta och icke bofasta utlänningar kan anskaffa ett lån ifrån en Spansk bank. Som bofast kan du dra av en del av räntan och amorteringen från din beskattningsbara inkomst.
Lån via ett byggföretag är oftast dyrare än via banken.

Om Ni vill anskaffa ett lån i Spanien då måste Ni överlämna följande dokument :
- kopia av självdeklarationen
- kopia av lönebeskedet, de tre sista månaderna
- bankgaranti
- ett kontoutdrag av de senaste tre månaderna
- revisionsberättelse/revisions dokument (bara om Ni är egen företagare)

Tilläggskostnader

Utöver köpeskillingen kommer Ni att erhålla andra kostnader så som, notariats- och advokatkostnader, skatter och expeditionsavgifter (samtliga kostnader i samband med köpet uppgår sammanlagt till ca. 10% av köpeskillingen). Se gärna till att ni är väl informerad över andra tilläggskostander som kan uppstå i samband med köpet (gas,vatten, elektricitet/avloppssystem). Andra fasta kostander kan vara förmögenhetsskatt och kommunalskatt (för upphämtning av sopor etc). Glöm ej att om ni säljer fastigheten kommer ni att beskattas på det stigande värdet. Ta gärna reda på vad ni vill försäkra och vad det kan kosta etc

Skatter

När ni köper en fastighet i Spanien eller om ni har en fast inkomst i Spanien, om ni är bofast eller inte, gäller spanska skatte lagen . Skatterna inkasseras av tre olika myndigheter:
1. De nationella myndigeterna (Ministerio de Economia y Hacienda )
2. Regionala eller provinsiella myndigheterna
3. De lokala myndigheterna
Naturligtvis är det stor skillnad (ex: skatter och lån) om ni planerar att flytta till Spanien permanent eller om ni tänker köpa ex: en sommarstuga eller annan fastighet. Tumregeln är: Ni räknas som bofast om ni har ett uppehållstillstånd. Om ni inte har ett uppehållstillstånd men vistats i Spanien i mer än 183 dagar per år då räknas ni som ' bofast person och därmed även skatteskyldig'.
Som fastighetsägare i Spanien kommer ni säkert att springa på en del av nedanstående skatter:

1. Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el patrimonio). Självdeklarationen måste göras av såväl bofasta (total assets) som icke bofasta (assets in Spain). Ni måste även deklarera det registrerade värdet av fastigheten , ert genomsnittliga bank saldo, värdet utav livförsäkringen, aktier/obligationer och värdet av lyxiga bilar och yachts. En standard taxa har utfärdats för bohaget.
2. Mervärdesskatt (IVA). Detta är en skatt som utgår om ni köper eller bygger en ny fastighet eller om ni köper en fastighet ifrån ett byggföretag eller en projektutvecklare. Vid köp av ny fastighet utgår (moms) 7% och vid köp av kommersiell fastighet eller tomt utgår (moms) 16%.
3. Överlåtelseskatt/Transfereringsskatt (ITP: Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales). Om du köper en fastighet ifrån en privat person utgår en överlåtelseskatt (ITP) på 6% av köpeskillingen.
4. Fastighetsskatt: Grundavgiften är 0.4% av det registrerade värdet för en 'finca urbana' (en fastighet i ett urbanskt område) och 0.3% för en 'finca rustica' (en fastighet på landet). De lokala myndigheterna har rätt till att höja dessa avgifter inom rimliga och avtalade marginaler.
5. Plusvalia är en värderingsskatt som har blivit beräknad på tomtens stigande värde (alltså inte på fastigheten). Detta inkasseras av de lokala myndigheterna när en fastighet byter ägare. Skatten betalas i princip utav säljaren om inget annat har blivit avtalat mellan parterna.
6. Realisationsvinstbeskattning. När fastigheten är såld måste den överstigande vinsten beskattas. Vissa kostnader kan man dra av, så som: IVA, ITP, 75% Plusvalia, andra juridiska kostnader och renoverings kostnader. (men enbart om 'declation de obranueva' stödjer det) Denna skatt förändras konstant och det är värt att hålla ett öga på det.
7. Byggskatter (Impuesto sobre Construcciones y Obras). Denna lokala skatt inkasseras i samband med all byggnadsarbete vilket kräver ett bygglicens. Grundavgiften är 2% men den kan öka beroende på antal invånare i kommunen. Procenten är uträknad över den verkliga byggkostnaden och betalas av den som ansöker för bygglicensen.
8. Deklaration 'Obra Nueva' När en ny fastighets lämnas över, måste man registrera den. Ett juridiskt kontrakt (escritura) förbereds för den färdiga fastigheten och detta registreras sedan hos fastighetsregistret. Skatten ligger runt 0.5% av det registrerade värdet på fastigheten.
9. Inkomstskatt (Impuesto sobre de la renta de las personas fisicas). Om ni anses som bofast i Spanien faller ni under spansk inkomstskatt. Ni anses vara skyldig att betala skatt : (1) Om ni har varit bofast i Spanien i mer än 183 dagar i ett angivet år (om ni ej acceptera detta utlåtande måste ni bevisa var ni har varit bofast under de 183 dagarna i det angivna året) . (2) er make/maka eller barn som är ekonomiskt beroende av er, är bosatta i Spanien (3) ert dagliga liv är Spanien
10. Lokala skatter (Tasas). De lokala skatterna skiljer sig från myndighet till myndighet. Dessa skatter inkasseras i samband med utfärdande av tillstånd, teknisk rådgivning och vägledning, hämtning av sopor etc De lokala myndigheterna kan även fråga efter ett bidrag för andra tjänster som har begärts ifrån invånarna (Precios Publicos), så som upphämtning av grovsopor, parkerings tillstånd och städning av privata vägar. Utöver det kan en extra skatt förekomma för det stigande värdet utav fastigheten, detta vid till exempel: upprustning (renovering etc) till infrastruktur (Contribuciosnes Especiales).