Kjøpe eiendom i Spania

Hva innebærer det å kjøpe eiendom i Spania? Vi kan gi deg svar på mange generelle spørsmål du måtte ha med en gang. Mer spesifike spørsmål, og spørsmål som er relatert til en spesiell eiendom, kan bli besvart så snart dine behov og ønsker er forstådt og grundig klarlagt. Her følger et kompakt sammendrag over hva du må vite om du ønsker å kjøpe hus i Spania.

Angâende eiendom

Så snart du har funnet en passende eiendom er det mange spørsmål som må besvares. Ved alle huskjøp i Spania er det utrolig viktig å gjøre det helt klart at selgeren av eiendommmen også er den rettmessige eier av huset, og at det ikke eksistere noen boliglån eller utestående gjeld på huset eller eiendommen. Det er derfor viktig å fastsette om huset er selveie eller forpaktet (leid) eiendom og hvem som er den virkelige eieren av huset og eiendommen. Videre er det også viktig å studere kommunens sone planering i rådhuset (Ayuntamiento) slik at du kan finne ut om det er fastsatt noen restriksjoner på din eiendom, og også hvordan området rundt ditt hus vil be utbygget/utviklet i fremtiden. Er det for eksempel planer om å bygge en park i området eller om å starte opp et diskotek? Hva slags muligheter/tilbud tilbyr området? Vurder slike ting som matbutikker, restauranter, lege og trenings senter. Andre viktige spørsmål kan være:
Er bygget ferdig slik at du kan flytte rett inn ved overtagelse? Gjenstår for eksempel fortsatt innstallering av bad og kjøkken o.l. eller er det helt klart og ferdig til innflytting? Finnes det en eier-organisasjon og eksisterer det obligatoriske tjeneste kostnader? I så fall; hva slags tjenester blir tilbudt? Og hva slags ekstra tjenester er tilbudt skulle du ønske å benytte deg av dem? (Eksempler: sikkerhet, rengjøring, overvåkning, utleie)

Kjøps prosedyre

Det er kanskje mulig for deg, i første omgang, å leie huset det gjelder. Men vær forsiktig slik at eiendommmen ikke blir solgt til andre rett under nesen på deg.

Fremgangsmåte for kjøp: Så snart du har funnet eiendommen du ønsker er du nødt til å treffe en avgjørelse angående kjøps betingelsene. Om nødvendig kan du kontakte en juridisk rådgiver. Denne kan også undersøke om selgeren også virkelig er den rettmessige eier av huset, og om det finnes uteståned gjeld på huset eller eiendommen.
Contrato privado: Dette er en privat kontrakt mellom kjøper og selger/eiendomsmegler. Det kan avogtil bli hoppet over, og kan være f.eks. et depositum som må betales.
Escritura:En juridisk kontrakt. Dette er et dokument som blir gjort istand og bevart av advokaten. Det finnes forskjellige typer av 'escrituras' avhengig av hva salgstransaksjon som er involvert (salg og kjøp av eksisterende eiendom, konstruksjon av nytt bygg, separasjon av individuelt og kummunalt eie, av f. eks. en leilighet)
Betaling:Det som gjenstår av kjøps prisen etter at depositumet og eventuelle huslån er betalt, det må bli betalt enten med bank kort, bankanvisning, eller bank overførsel. Etter at beløpet er blitt betalt vil du motta fra din advokat en offisiel kopi av din 'escritura' som bekrefter at du er den nye eieren av eiendomen. Skatter og avgifter må betales innen 30 dager etter avsluttet kjøp.
Registrering av eiendom: etter at kontrakten er blitt signert vil originalen bli sent til land registeret (registro de la propriedad) og bli registrert der. Først etter at 'esctituraen' er blitt registrert er du den rettmessige eier.

Finansiering

Depositum
Pass på at du har mulighet til å betale et depositum om du skulle finne noe du liker. Minimum depositum er vanligvis £1,900 pund (ca. 24,200 NOK); men merk at beløpet kan være høyere for de noe dyrere eiendommene. Du kan betale kontant eller med kreditt kort. Spanske banker er også villige når det gjelder å gi lån til utlendinger.

Egenkapital
Det enkleste er å betale med egenkapital. Men for mange er det enten ikke mulig eller de foretrekker å invistere på annen måte. Du vil uansett være nødt til å ha noe egen kaptal da 100% lån er vanskelig å finne.

Dutch continous (kontinuerlig) kreditt eller personlige lån
For et beløp opp til £14,500 er ingen sikkerhet nødvendig. For allt over det vil det være nødvendig med et huslånserklæring, eller annen sikkerhet som: livs forsikring, båt, bil, aksjer, o.l. Vanligvis er renten høyere og varigheten kortere enn for et vanlig lån.

Huslån
Det er ikke vanlig for Britiske/ Norske banker å gi lån på utenlands eiendom. Men du kan arrangere å ta opp huslån med en Spansk bank.

De viktigste vilkårene for et Spansk lån er følgende:
- Lån blir gitt for opptil et maksimum beløp av 70% til 80% av husets verdi. For ikke-fastboende gjelder et lavere maksimums lån for opptil 50% til 60% av husets verdi.
- Estimert pris for huset er oftest noe høyere enn kjøps summen. Denne verdi vurderingen er en viktig faktor når lån betingelser blir bestemt.
- Et lån blir ofte gitt for en periode over 20 år. For ikke-fastboende er låns perioden ofte kortere, og avhenger også delvis av din alder.
- Ved huskjøp i Spania må du forvente at kjøpskostnader vil være ca 10% av kjøpsprisen. Om du får et lån som dekker 70% av kjøps summen for eiendommen, må du beregne å selv måtte finansiere de 10% ekstra kjøps kostnadene ved siden av det resterende beløpet av kjøps summen.
- Spanske lån er vanligvis basert på et (uniformt) enhetlig betalings system.
- Provisjon på et lån (comision de apertura) er stort sett rundt 1% til 1.5%, opp til et maksimum beløp på 50,000 til 75,000 Ptas. Dette kan, vel å merke, være åpent for diskusjon.
- Banker er pålagt å offentliggjøre låns betingelsene og rentene de gir (Hojas vinculantes). Pass på at du finner ut av hva den effektive/virkelige renten er (TAE) samt provisjon og kostnader.
- I Spania er det vanlig at lån som forsatt er utestånede på eiendommer som er til salgs automatisk blir overført til den nye eieren. Pass på at din advokat sjekker om dette også gjelder i ditt tilfelle.
- Både fast boende og ikke-fastboende kan få lån av en Spansk bank. Som fastboende kan du trekke fra renter og tilbakebetalinger på lånet fra din skattbare inntekt.
Lån via en prosjekts utvikler er stort sett dyrere enn gjennom en bank.

Om du ønsker å be om lån i en Spansk bank må du kunne legge frem de følgende dokumentene:
- En kopi av din selvangivelse
- Lønnings slip for de siste tre månedene
- En bank garanti
- Konto utskrift for de siste tre månedene
- Revisors erklæring (dette gjelder kun om du er selvstendig næringsdrivende)

Ekstra kostnader

Ved siden av kjøpssummen vil du også ha andre kostnader som juridiske honorarer, skatter og kostnader (Disse kjøpskostnadene vil bli beregnet til ca 10% av kjøpsprisen). Vær oppmerksom på du vet om andre mulige ekstra kostnader som kan inntreffe, slik som kostnader relatert til utbygging av infrastrukturen (gass, vann, elektrisitet, rør) eller standard kostnader slik som formue skatt og lokale skatter (for søppel tømming etc). Vær også oppmerksom på at om du skulle selge eiendommen vil du bli pålagt å skatte av eventuell verdiøkning på eiendommen. Vurder også hva du eventuellt vil være nødt til å forsikre og eventuelle forsikrings priser.

Skatter

Når du kjøper eiendom eller har inntekt i Spania, enten du er fastboende eller ikke, vil du måtte betale spanske skatter. Skatt er delt opp under tre ansvarsområder
1.    Den nationale regjeringen (Ministerio de Economia y Hacienda),
2.    Regional eller provins/distriks autoriteter,
3.    Lokale myndigheter.

Når det gjelder f. eks. skatter og huslån er det ikke det samme om du planlegger å bo i Spania permanent eller å kjøpe en ferie bolig. I følge den generelle regelen er du en fastboende om du har boligtillatelse. Om du ikke har en boligtillatlse men bor i Spania mer enn 183 dager i året, vil du bli betraktet som fastboende for skattemessige foremål.
Som kjøper og eier av eiendom i Spania kan du bli pålagt følgende skatter:

1. Formueskatt(Impuesto sobre el patrimonio). Selvangivelse er pålagt både fastboende (totale eiendeler) og ikke-fastboende (eiendeler i Spania). Ved siden av å erklære den registrerte verdien av eiendommen, må du også erklære din gjennomsnittlige bank saldo, verdien av livs forsikring polise , aksjer og obligasjoner, samt verdien av luksus biler og yachts. En standard tariff er satt for husets innebo.
2. Moms (IVA).Dette er en skatt som er forordnet på kjøpet eller utbygging av eiendommen om den er kjøpt fra profesionell seller av eiendom eller fra oppdragstager av prosjektet. Avhengig av situasjonen blir skatt beregnet med 7% eller 16% av prisen.
3. Overdragbar skatt (ITP: Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales). Dette blir belastet med 6% og gjelder når huset er kjøpt fra en privat person.
4. Eiendoms skatt:Grunntaks er 0.4% av den registrerte verdien for en 'finca urbana' (eiendom i et urbant område) og 0.3% for en 'finca rustica' (eiendom på landet). Lokale myndigheterhar rett til å høye disse prosentene innenfor spesielle rammer.
5. PlusvaliaDette er en skatt som er pålagt eventuell økning i verdien av eiendommen som huset er bygget på (ikke på bygningene). Dette blir fastslått av de lokale myndighetene når eiendommen skifter eier. I prinsippet er denne skatten betalt av selgeren, med mindre det er inngått en spesiell avtale som sier noe annet. Det er viktig å komme frem til en avtale angående betaling av denne skatten.
6.Formuesgevinstskatt. Når eiendommen er solgt må denne skatten bli betalt av beløpet av den økede verdien av eiendommen. Noen ting kan bli trukket fra, som f. eks. IVA, ITP, 75% Plusvalia, juridiske avgifter, og kostnader av oppussing (men kun om det er støttet av "declation de obra nueva") Denne skatten er justert jevnlig, og du er derfor anbefalt å holde et øye med den. 7. Bygge skatt (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). Denne lokale skatten gjelder alle bygge prosjekter som trenger en bygge tillatelse. Hoved raten er 2% men kan øke avhengig av antall beboere i kommunen. Prosentandelen blir regnet ut fra de virkelige bygge kostnadene , og blir betalt av vedkommende som søker om byggetillatelsen.
8. Kunngjøring av "Obra Nueva": ": Når et nybygg blir solgt må det bli registrert. Et juridisk dokument (escritura) blir forberedt for nybygget, og dette blir registrert hos landregisteret. Avgiften er 0.5% av eiendommens beregnede verdi.
9. Inntekts skatt ((Impuesto sobre la renta de las personas fisicas). Om du vurderer å få fastboende status på skattemessige grunnlag vil du være under Spansk inntekts skattelov. Du vil bli ansett som fastboende på skattemessige grunnlag om: (1) du har fysisk vært i Spania mer enn 183 dager i et bestemt år (om du bestrider dette må du kunne bevise at du bodde i et annet land i 183 dager i bestemt år); (2) din ektepartner eller barn, som er økonomisk avhengig av deg, er bosatt i Spania; (3) ditt liv er sentrert i Spania.
10. Lokale skatter (Tasas). Disse lokale skattene varierer fra kommune til kommune. De er pålagt ved utgivelse av diverse tillatelser, teknologisk rådgivning og hjelp, søppel tømming, drenering, og så videre. Kommunen vil også pålegge kostnader for etterspurte tjenester (Precios Publicos), som f. eks. kontainere, parkerings plass og rengjøring av private gater etc. Ved siden av dette, kan en ekstra avgift bli pålagt ved økning av eiendomsverdien med grunnlag i en forbedring av infrastrukturen (Contribuciosnes Especiales).