Kauf einer immobilie in spanien

Was müssen Sie alles bedenken? Auf viele allgemeine Fragen können wir Ihnen sofort eine Antwort geben. Spezifischere Fragen und Fragen hinsichtlich bestimmter Immobilien können wir erst dann beantworten, wenn uns all Ihre Wünsche bekannt sind. Nachstehend finden Sie eine kurze Auflistung der zu berücksichtigenden Punkte, wenn Sie ein Haus in Spanien kaufen möchten.

Die immobilie

Haben Sie erst einmal eine passende Immobilie gefunden, dann gibt es viele Fragen zu beantworten. In Spanien ist es von größter Wichtigkeit sicher zu gehen, dass der Verkäufer gleichzeitig auch alleiniger Eigentümer des Hauses ist, und dass sich keinerlei Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere ausstehende Schulden auf dem Grundstück befinden Daher ist es wichtig festzustellen, ob das Haus sich auf einem Eigentums- oder Erbpachtgrundstück befindet, und wer genau Eigentümer des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude ist.

Des weiteren ist es wichtig den Bebauungsplan der örtlichen Behörden einzusehen (Ayuntamiento), um zu erfahren, welche Beschränkungen für das betreffende Grundstück bestehen, und um herauszufinden, wie sich die Umgebung möglicherweise in Zukunft entwickeln wird. Gibt es beispielsweise Pläne für die Anlegung eines Parks in der Umgebung oder für den Bau einer Diskothek? Welche Einrichtungen befinden sich in der Umgebung? Gibt es zum Beispiel einen Supermarkt, Restaurants, medizinische Versorgung, Freizeiteinrichtungen und Sportmöglichkeiten?

Auch folgende Fragen könnten wichtig sein:

In welchem Zustand der Fertigstellung befindet sich das Haus bei der Übergabe? Ist es zum Beispiel ein Rohbau ohne eingebautes Badezimmer, Küche und ähnlichem, oder ist das Haus fertig zum Einzug?

Gibt es einen Eigentümerverband und müssen Pflichtabgaben entrichtet werden? Wenn ja, für welche Dienste? Welche weiteren Dienste stehen zur Verfügung, falls gewünscht? (z.B. Sicherheitsdienste, Reinigungsfirmen, Beaufsichtigung, Vermietungsfirmen).

Vorgehenweise

Vielleicht haben Sie auch die Möglichkeit, das Haus Ihrer Wahl zunächst nur zu mieten. Dabei müssen Sie jedoch aufpassen, dass Ihnen nicht jemand anders das Haus vor der Nase wegschnappt.
Vorgehensweise: Haben Sie erst einmal die richtige Immobilie gefunden, dann müssen Sie sich über die
Konditionen einig werden. Falls nötig, können Sie die Hilfe eines Rechtsberaters in Anspruch nehmen. Dieser kann ebenfalls herausfinden, ob der Verkäufer tatsächlich auch Eigentümer ist und ob auf dem Haus oder Grundstück noch irgendwelche Schulden lasten.
Contrato privado: Dies ist ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer/Immobilienagentur. Dieser Schritt kann manchmal ausgelassen werden. Ein solcher Vertrag wird z.B. vorbereitet, wenn eine Anzahlung geleistet werden soll.
Escritura: ein notarieller Vertrag. Dieser Vertrag wird von einem Notar bzw. Rechtsanwalt vorbereitet und vor diesem unterzeichnet. Es existieren verschiedene Arten von „escrituras“ je nach Art der Vertragsabwicklung (Kauf und Verkauf von bereits existierenden Immobilien; Bau von neuen Häusern; Aufteilung von Privat- und Gemeinschaftseigentum, z.B. bei einem Appartement).
Bezahlung: Der verbleibende Teil des Kaufpreises, abzüglich der Anzahlung und eventueller Darlehnsbeträge, muss per Scheck, Überweisung oder Bankeinzug bezahlt werden. Erst danach erhalten Sie von dem Rechtsanwalt eine beglaubigte Abschrift des „escritura“, aus dem hervorgeht, dass Sie der neue Eigentümer der Immobilie sind. Die Steuern und Abgaben werden dann innerhalb von 30 Tagen fällig.
Eintragung der Immobilie: Nachdem der Vertrag unterschrieben worden ist, wird das Original dem Grundbuchamt (registro de la propriedad) zugeleitet und dort eingetragen. Erst mit dieser Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümer der Immobilie.

Finanzierung

Anzahlung
Wenn Sie etwas sehen, das Ihnen gefällt, sollten Sie in der Lage sein, eine erste Anzahlung zu leisten. Gewöhnlich beträgt diese mindestens £ 1.900; bei den teureren Immobilien kann sie jedoch auch höher ausfallen.
Die Anzahlung können Sie in bar oder per Kreditkarte leisten. Spanische Banken vergeben gern Kredite an Ausländer.

Eigenkapital
Am einfachsten bezahlen Sie mit Ihrem Eigenkapital. Das ist jedoch nicht jedem möglich; vielleicht möchten Sie auch Ihr Eigenkapital auf andere Weise investieren. Wie dem auch sei, etwas Eigenkapital werden Sie einbringen müssen, denn 100%-Finanzierungen sind sehr selten.

Hollandischer fortlaufender Kredit oder persönlicher Kredit
Bis zu einer Höhe von £ 14.500 werden keinerlei Sicherheiten verlangt. Bei höheren Summen benötigen Sie eine Darlehensvereinbarung oder andere Sicherheiten wie z.B. Lebensversicherung, Segelyacht, Auto, Aktien usw. Im Allgemeinen sind die Zinsen höher und die Laufzeit kürzer als bei einem Darlehen.

Darlehen
Britische Banken vergeben nur selten Darlehen für Auslandsimmobilien. Sie können jedoch mit einer spanischen Bank ein Darlehen vereinbaren.

Die wichtigsten Geschäftsbedingungen für ein spanisches Darlehen sind folgende:
- Darlehen werden maximal bis zu 70% oder 80% des Immobilienwertes vergeben. Für Ausländer gilt eine niedrigere Beleihungsgrenze von 50% bis 60% des Immobilienwertes.
- Der veranlagte Wert des Hauses ist oft höher als der Preis, den Sie dafür bezahlen müssen. Dieser Wert ist ein wichtiger Faktor bei der Vereinbarung eines Darlehens.
- Ein Darlehen wird oft mit einer Laufzeit von 20 Jahren gewährt, mit Ausländern werden jedoch oft kürzere Laufzeiten vereinbart. Dies hängt teilweise auch vom Alter des Darlehnnehmers ab.
- Wenn Sie eine Immobilie in Spanien erwerben, sollten Sie die Tatsache berücksichtigen, dass die Anschaffungskosten etwa 10% über dem Kaufpreis liegen. Wenn Sie also ein Darlehen für 70% des Immobilienwertes erhalten, müssen Sie neben dem restlichen Kaufpreis noch 10% Anschaffungskosten selber finanzieren.
- Spanische Darlehen basieren gewöhnlich auf dem einheitlichen Zahlungssystem.
- Die Höhe der Darlehensprovision (comision de apertura) liegt etwa bei 1% bis 1,5%, mindestens jedoch 50.000 bis 75.000 Ptas. Manchmal ist diese Provision verhandelbar.
- Banken sind verpflichtet Ihre Darlehenskonditionen und Zinssätze zu veröffentlichen (Hojas vinculantes). Bringen Sie immer den Effectivzins (TAE) inklusive Provision und Kosten in Erfahrung.
- In Spanien ist es üblich, dass die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten beim Verkauf eines Hauses auf den neuen Eigentümer übergehen. Lassen Sie von Ihrem Rechtsberater prüfen, ob dies auf Ihre Situation zutrifft.
- Sowohl Ansässige als auch Ausländer, beide können ein Darlehen von einer spanischen Bank erhalten. Als Ansässiger können Sie einen Teil der Zinsen und einen Teil der Tilgungsraten von der Steuer absetzen.
Darlehen von einem Bau- bzw. Erschließungsunternehmen sind gewöhnlich teurer als Darlehen von einer Bank.

Wenn Sie in Spanien einen Kredit aufnehmen möchten, sollten Sie die folgende Unterlagen bereit halten:
- eine Kopie Ihres letzten Steuerbescheides
- Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
- eine Bankbürgschaft
- Kontoauszüge der letzten drei Monate
- eine Erklärung Ihres Steuerberaters (dies gilt nur für Selbständige).

ZusÄtzliche kosten

Zusätzlich zum Kaufpreis werden Anschaffungskosten wie z.B. Gebühren, Steuern und Abgaben fällig. (Diese Anschaffungskosten betragen bis zu 10% des Kaufpreises.)
Denken Sie auch an eventuelle zusätzliche Kosten für infrastrukturelle Entwicklungen (Gas/Wasser/Elektrizität/Entwässerung) sowie andere übliche Kosten wie Vermögens- und Gemeindesteuern (für Abfallentsorgung usw.).
Berücksichtigen Sie, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, dass jede Wertsteigerung versteuert werden muss. Überlegen Sie, welche Versicherungen Sie benötigen und was diese kosten.

Steuern

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie erwerben oder Einkommen erzielen, egal ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht, bekommen Sie es mit den spanischen Steuerbehörden zu tun. Steuern werden von drei Regierungsebenen erhoben:
1.     von der Bundesregierung (Ministerio de Economia y Hacienda),
2.     von den Provinzen,
3.     von den Gemeinden.

Es macht einen Unterschied (z.B. bei den Steuern und Darlehen), ob Sie die Absicht haben ständig in Spanien zu leben oder ob Sie ein Ferienhaus kaufen. Allgemein heißt es, dass man Einwohner Spaniens ist, wenn man eine Aufenthaltserlaubnis hat. Wenn Sie keine Aufenthaltserlaubnis haben, sich aber mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten, gelten Sie im steuerrechtlichen Sinne als Einwohner Spaniens.
Als Käufer und Besitzer einer Immobilie in Spanien können Sie außerdem mit folgenden Steuern belegt werden:

1. Vermögenssteuer (Impuesto sobre el patrimonio). Steuererklärungen müssen sowohl von in Spanien Ansässigen (Gesamtvermögen) als auch von Ausländern (Vermögen in Spanien) abgegeben werden. Es muss sowohl der eingetragene Wert der Immobilie als auch das durchschnittliche Bankguthaben, Lebensversicherungen, Aktien und sonstige Wertpapiere und der Wert von Luxusautos oder Yachten angeben werden. Für Hauseinrichtungsgegenstände gibt es eine Pauschale.
2. Mehrwertsteuer (IVA). Diese Steuer wird auf den Kauf oder Bau einer Immobilie erhoben, wenn Sie das Haus von jemandem kaufen, der berufsmäßig mit Immobilien handelt oder von jemandem der das Haus auf Provisionsbasis von einem Erschließungs- oder Bauunternehmen bauen lässt. Je nach Situation beträgt diese Steuer 7% oder 16%.
3. Transfersteuer (ITP: Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales). Diese Steuer in Höhe von 6% wird erhoben, wenn Sie das Haus von einer Privatperson kaufen.
4. Immobiliensteuer: Der Eingangssteuersatz beträgt 0,4% des eingetragenen Wertes für eine „finca urbana“ (ein Haus in einem Stadtgebiet) und 0,3% für eine „finca rustica“ (ein Haus auf dem Land). Die örtlichen Behörden haben das Recht diese Prozentsätze in bestimmten Grenzen zu erhöhen.
5. Plusvalia. Diese Steuer wird auf die Wertsteigerung des Grund und Bodens, auf dem gebaut wurde, erhoben (nicht jedoch auf die Gebäude). Sie wird immer dann von den örtlichen Behörden festgesetzt, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Grundsätzlich wird diese Steuer vom Verkäufer getragen, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird. Es ist wichtig, eine bindende Vereinbarung hinsichtlich der Bezahlung dieser Steuer zu treffen.
6.Kapitalertragssteuer. Wenn die Immobilie verkauft wird, muss diese Steuer für die Wertsteigerung der Immobilie gezahlt werden. Bestimmte Positionen können abgezogen werden, wie z.B. IVA, ITP, 75% Plusvalia, Anwaltsgebühren und Renovierungskosten (aber nur, wenn eine „declation de obra nueva” vorliegt). Diese Steuer wird ständig angepasst, Sie sollten sie daher im Auge behalten.
7. Bausteuer (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). Diese Gemeindesteuer wird auf alle Bauarbeiten erhoben, für die eine Baugenehmigung beantragt wurde. Der Eingangssteuersatz beträgt 2%, er kann jedoch abhängig von der Anzahl der Einwohner der Gemeinde auch höher liegen. Der Prozentsatz wird über die tatsächlichen Baukosten berechnet und muss von demjenigen entrichtet werden, der die Baugenehmigung beantragt hat.
8. 'Obra Nueva'-Erklärung. Wenn ein neues Gebäude nach der Fertigstellung übergeben wird, muss es registriert werden. Für das neu gebaute Haus ist ein notarieller Vertrag vorbereitet (escritura), und damit wird es im Grundbuch eingetragen. Die Steuer beträgt 0,5% des eingetragenen Wertes der Immobilie.
9.Einkommensteuer (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas). Wenn Sie als Einwohner Spaniens im steuerrechtlichen Sinn gelten, fallen Sie unter die spanischen Einkommensteuergesetze. Sie gelten als Einwohner im steuerrechtlichen Sinn, wenn: (1) Sie in einem bestimmten Jahr mindestens 183 Tage körperlich in Spanien anwesend waren (wenn Sie dies bestreiten, müssen Sie beweisen können, dass Sie mindestens 183 Tage in dem betreffenden Jahr in einem anderen Land gelebt haben); (2) Ihr Ehegatte oder Ihre Kinder, welche finanziell von Ihnen abhängig sind, wohnen in Spanien; (3) der Mittelpunkt Ihres Lebens befindet sich in Spanien.
10. Gemeindesteuern (Tasas): Diese örtlichen Abgaben sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Sie werden für die Erteilung von Genehmigungen, für Beratung, Abfallentsorgung, Entwässerung usw. erhoben. Die örtlichen Behörden können ebenfalls für Dienstleistungen die auf Verlangen erbracht werden, Gebühren erheben (Precios Publicos), beispielsweise für die Abholung von Sperrmüll, für die Erteilung einer Parkerlaubnis oder für die Reinigung von Privatwegen. Außerdem kann die Wertsteigerung einer Immobilie infolge einer Verbesserung der Infrastruktur mit einer zusätzlichen Steuer belegt werden (Contribuciosnes Especiales).