Køb af ejendom i spanien

Hvad involverer dette? Vi kan med det samme give Dem svar på mange generelle spørgsmål. Mere specifikke spørgsmål, samt spørgsmål relateret til en særlig ejendom, kan besvares, når Deres krav er fuldt forstået. Nedenunder finder De en komplet opsummering, af hvilke områder, De skal være opmærksom på, hvis De ønsker at købe et hus i Spanien.

Vedrørende ejendom

Når De har fundet en passende ejendom, er der naturligvis en del spørgsmål, der skal besvares. I Spanien er der utroligt vigtigt at sikre sig, at den pågældende sælger, er den legale ejer. Undersøg, at der ikke er taget lån i hus og grund, eller andet økonomisk udestående. Det er derfor vigtigt at afgøre, hvorvidt huset er selvejet eller forpagtet, og hvem ejeren af bygningerne, samt grunden er. Ydermere er det vigtigt at undersøge de lokale myndigheders plan for området på Rådhuset, for at finde ud af hvilke restriktioner, der foreligger angående Deres ejendom, men også for at finde ud af, om omgivelserne til Deres hus forbliver de samme, eller om der bliver ændringer i fremtiden. Er der for eksempel planer om at lave en park i området, eller måske om at bygge et diskotek i nærheden ? Hvilke andre faciliteter har området at tilbyde? Overvej andre ting, såsom supermarkeder, restauranter, lægelige faciliteter, rekreations faciliteter samt sportsophold.

Andre vigtige spørgsmål kunne være følgende:
Hvordan er bygningens tilstand ved overtagelsen? Er der for eksempel et umøbleret badeværelse, køkken og lignende, eller er det klar til beboelse? Er der en fælles bestyrelse for ejerne, og er der anden obligatorisk service? Hvis der er ekstra servicegebyr: Hvilken service er til rådighed? Hvilke anden service er til rådighed, hvis dette ønskes? (Eksempler: Sikkerhed, rengøring, overvågning, udlejning).

Kt&øbsprocedure

Det er muligt for Dem i første omgang at leje den foretrukne ejendom. De skal dog være opmærksom på, at ejendommen muligvis bliver snuppet for næsen af Dem.
Købsprocedure: Når De har fundet den rette ejendom, skal der indgås en aftale angående købsbetingelser. Hvis De finder det nødvendigt, kan der inddrages en advokat. De kan også undersøge, om sælgeren nu også er ejeren, og om der er udestående gæld på hus eller grund.
Contrato privado: Dette er en privat kontrakt mellem køber og sælger/ejendomsmægler. Dette trin kan i visse tilfælde springes over. Denne kontrakt er opstillet, hvis der for eksempel skal betales depositum.
Escritura: En legal kontrakt.Dette dokument er opstillet og beholdes på en fil hos en advokat. Der findes forskellige typer "escrituras" afhængig af, hvilke transaktioner, der er involveret. (Salg og køb af eksisterende ejendom; opførelse af ny bygning, seperation af individuel og kommunal ejendomsret for eksempel en lejlighed.)
Betaling: Den tilbageblivende del af købsprisen, efter betaling af depositum, samt et eventuelt boliglån, skal fastsættes ved hjælp af check udstedt af en bank, bank draft eller overførsel fra bank.. Efter pengene er blevet registreret, vil De modtage, fra Deres advokat, en officiel kopi af "escritura", der viser, at De er den nye ejer af ejendommen. Told og skatter skal betales inden 30 dage efter skæringsdagens fuldendelse.
Registrering af ejendom: Når kontrakten er blevet underskrevet, og originalen er blevet sendt til registrering i landet (registro de la propriedad). Først når "escritua" er blevet registreret, er De den legale ejer.

Finansiering

Depositum
Undersøg om det først og fremmest er muligt for Dem, at indbetale et depositum, hvis De skulle finde noget, De er interesseret i. Minimums depositum er som regel £ 1900; beløbet kan dog være højere ved køb af de dyrere ejendomme.
De kan betale kontant eller med kredit kort. Spanske banker vil med glæde lave udlån til udlændinge.

Egenkapital
Den simpleste måde er at betale fra Deres egenkapital. Dette er dog ikke muligt for alle; eller måske vil De hellere investere Deres egenkapital på en anden måde. Dog vil De blive nødt til at investere nogle af Deres egne penge, da 100% lån er sjældent.

Hollandsk fortløbende kredit eller personlige lån
Ved beløb op til £ 14,500 kræves der ingen sikkerhed. Over dette beløb kræves der sandsynligvis en deklaration for boliglånet, eller anden sikkerhed skal stilles: Dette kan være livsforsikring, båd, aktier, osv. Generelt er rentesatsen højere og levetiden er kortere, end for et boliglån.

Boliglån
Det er sjældent for en britisk bank, at udstede et boliglån til en udenlandsk ejendom. De kan i stedet arrangerer et boliglån med en spansk bank.

De vigtigste betingelser og krav for at få et spansk lån er følgende:
- Boliglån ydes med en maksimal grænse på 70% til 80% af husets værdi. For en udenfor boende, er et maksimum på boliglån lavere, 50% til 60% af husets værdi.
- Den vurderet værdi af huset er oftere højere, end den pris De skal betale for det. Denne værdi er en vigtig faktor, for at få et boliglån.
- Et boliglån løber ofte over 20 år, men for en udenfor boende, er det ofte kortere. Denne periode er afhænger også af Deres alder.
- Ved køb af ejendom i Spanien, skal De være opmærksom på at omkostningerne ved købet kan løbe op til 10% højere end selve købsprisen. Hvis De får et boliglån på 70% af værdien af ejendommen, foruden påmindelsen om købsprisen, skal De stadig selv finansiere 10% af købsprisen.
- Spanske boliglån er som regel baseret på det fælles betalingssystem.
- Kommissionen på et boliglån (comision de apertura) Ligger på 1% til 1,5% ved et minimum på 50,000 til 75,000 pesetas. Dette er til tider til at forhandle.
- Banker er forpligtet til at offentliggøre boliglåns-betingelser samt rentesats (Hojas vinculantes). Undersøg altid den effektive rentesats (TAE) inklusiv kommission samt udgifter.
- I Spanien er det almindeligt, at udestående boliglån på en ejendom bliver videresolgt, og overført til den nye ejer. Få Deres advokat til at undersøge, om dette gælder i Deres situation.
- Både boende og udenfor boende kan opnå et boliglån fra en spansk bank. Som boende kan De fratrække en del af lånet samt tilbagebetalinger på Deres skatteindkomst.
Boliglån gennem en Project Developer er generelt dyrere end gennem en bank.

Hvis De ønsker at oprette et lån i Spanien, skal De være i stand til at fremlægge følgende dokumenter:
- En kopi af Deres Årsopgørelse
- Lønsedler fra tre successive måneder
- En garanti fra banken
- Deres bankdetaljer for de sidste tre måneder
- En revisors deklaration (dette gælder kun hvis De er selvstændig)

Ekstra udgifter

Ud over købsprisen, vil der være ekstra købsomkostninger såsom legale honorarer, skatter og told. (Disse købsomkostninger ligger på cirka 10% af købsprisen). Vær sikker på, at De kender til andre mulige omkostninger. For eksempel dem, der er relateret til udvikling af infrastruktur (gas, vand, elektricitet, afløb), samt andre standardomkostninger såsom formueskat og lokal skat (afhentning af skrald og lignende). Hav i baghovedet, at hvis De sælger Deres ejenom, vil De blive beskattet af enhver formindskning af værdien. Overvej også hvad der skal forsikres, samt omkostningen ved forsikring af dette.

Skatter

Når De køber ejendom i Spanien, eller har en indkomst i Spanien, hvad end De er boende eller udenfor boende, står De til at svare spanske skatter. Skatter udskrives fra regeringen i tre niveauer:
1.    Den nationale regering
2.    De regionale eller provinsielle myndigheder
3.    Det gør en forskel (for eksempel angående skat og boliglån), om De planlægger at bo permanent i Spanien, eller om De kun vil købe et sommerhus. De anses for boende, hvis De har en opholdstilladelse. Har De ingen tilladelse, men bor i Spanien i mere end 183 dage af kalenderåret, vil De blive anset for boende med hensyn til skatteformål.
Som køber eller ejer af ejendom i Spanien, kan De blandt andet blive stillet med følgende skatter:

1. Formueskat (Impuesto sobre el-patrimonio). Tilbagebetaling af skat skal ske til både boende (totale aktiver), men også til udenfor boende (aktiver i Spanien). De skal deklarere den registrerede værdi af ejendommen, såvel som Deres middelmådige saldo i banken, værdien af Deres livsforsikring, aktier, obligationer, og værdien af luksuriøse biler og både. En standard tarif er sat på husets indhold.
2. Skat (IVA). Denne skat er bestemt ud fra køb eller konstruktion af ejendom. Hvis den er købt af en, der sælger ejendomme med professionel kapacitet, eller fra en, der får kommission af huset fra en project developer eller en entreprenør. Afhængig af situationen, er denne skat sat til 7% eller 16% rente.
3. Overfør skat (ITP: Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales). Denne er sat til 6% rente og gælder, når huset er købt fra en privat person.
4. Ejendomsskat: Den normale rentesats er 0,4% af den registrerede værdi af "finca urbana" (en ejendom i et bymæssigt område) og 0,3% af "finca rustica" (en ejendom i et landområde). De lokale myndigheder har retten til at forøge procenten indenfor rimelighedens grænser.
5. Plusvalia.Denne skat er relateret til forøgelsen af værdien på grunden, der er blevet bygget på (dvs. ikke på bygningerne). Dette bliver fastsat af de lokale myndigheder, når ejendommen skifter ejer. I princippet skal denne skat betales af sælgeren, medmindre anden aftale er ingået. Det er vigtigt at indgå skriftlige aftaler angående betaling af denne skat.
6.Kapital vinder skat. Når ejendommen er solgt, skal denne skat betales over forøgelsen i værdi af ejendommen. Særlige punkter kan trækkes fra såsom: IVA, ITP, 75% Plusvalia, legale honorarer samt omkostninger af forbedringer i huset (dog kun hvis dette støttes af "declation de obra neuva"). Denne skat justeres konstant, så hold derfor godt øje med denne.
7. Byggeskat. (Impuesto sobre Construcciones y Obras). Denne lokale skat gælder alt bygningsarbejde, hvis en bygningstilladelse kræves. Den normale rentesats er 2%, men denne kan øges afhængig af hvor mange, der bor i kommunen. Procentsatsen er beregnet på baggrund af alle bygningsomkostninger, og betales af den, der søger om bygningstilladelse.
8. Deklaration "Obre Neuva". Når en ny bygning er færdiglavet, og skal overgives, skal dette registreres. Der udarbejdes en legal kontrakt (escritura) for et nybygget hus, der registreres ved Landsregistret. Skatten er 5% af den registrerede ejendomsværdi.
9.Indkomst skat. (Impuesto sobre de la renta de las personas fisicas). Hvis De regnes for boende af skattegrunde, er De under de spanske love angående indkomstskat. De regnes for boende med hensyn til skat hvis: 1) De har været fysisk til stede i Spanien i en periode på mindst 183 dage i et bestemt år. Hvis De modstrider dette, skal De være i stand til at bevise, at De boede i et andet land i mindst 183 dage i det pågældende år. 2) Deres ægtefælde eller børn, der er økonomisk afhængige af Dem, bor i Spanien. 3) Deres liv er koncentreret i Spanien.
10. Lokale skatter (Tasas). Disse lokale udgifter kan afvige de lokale myndigheder iblandt. De er pålagt på baggrund af problemer med diverse tilladelser, teknisk råd og vejledning, afhentning af skrald, afløb og så videre. De lokale myndigheder kan også pålægge en skat for service, hvis dette kræves (Precios Publicos), såsom afhæntning af storskrald, parkeringstilladelse og rydning af private veje. I tillæg kan en ekstra skat relateret til værdien af ejendommen stige, som resultat af forbedringer til infrastrukturen (Contribuciosnes Especiales).